Wettelijke trusts van Delaware

Een Delaware Statutory Trust (gewoonlijk een DST genoemd) is, zoals de naam al doet vermoeden, een juridische entiteit die is opgericht als een trust volgens de staatswet van Delaware. Een DST wordt gemaakt voor investeringsdoeleinden in onroerend goed en is vooral handig bij een 1031-uitwisseling.

Onder een DDB bezitten beleggers elk een pro rata aandeel van de DDB zelf. De DST is op haar beurt eigenaar van verschillende vastgoedbelangen en verdeelt alle inkomsten die uit de eigendommen worden ontvangen (hetzij via huurinkomsten of de verkoop van het onroerend goed) aan de investeerders in verhouding tot hun eigendomsaandeel in de DST.

De DST neemt via zijn ondertekenende trustee alle beslissingen met betrekking tot eigendommen die door de trust worden gehouden, waardoor beleggers van deze verantwoordelijkheid worden bevrijd. Een belangrijk ding om op te merken over een DST is dat de trust niet als een belastbare entiteit wordt beschouwd, dus eventuele winsten of verliezen worden doorgegeven aan de investeerders van de trust.

Als het gaat om 1031 beurzen, heeft de IRS bepaald dat elk economisch belang in de DST wordt behandeld als identiek aan een direct belang in onroerend goed. Dit betekent dat eigendommen in DST-bezit volledig in aanmerking komen voor 1031 uitwisselingen, zolang ook aan de andere vereisten van een dergelijke uitwisseling wordt voldaan.

Voor beleggers die niet op zoek zijn naar de verantwoordelijkheid van het dagelijks beheer en de beslissingsbevoegdheid met betrekking tot onroerendgoedbezit, kan een DST een uitstekende keuze zijn.

Voordelen van een DST

Een van de belangrijkste redenen waarom beleggers zo geïnteresseerd zijn in het kopen van een belang in een DST, is het voordeel van het bezitten van gesecuritiseerd onroerend goed. Een DST biedt echter ook andere voordelen voor beleggers.

Elimineert unanieme goedkeuringsvereiste

In tegenstelling tot een Tenancy-In-Common (TIC) eigendomsstructuur, vereist een DST niet de unanieme goedkeuring van alle investeerders om beslissingen te nemen met betrekking tot het gehouden onroerend goed. Als de economische omgeving bijvoorbeeld de snelle verkoop van een perceel onroerend goed in het bezit van de DST vereist, ligt de beslissingsbevoegdheid om het onroerend goed te noteren of te verkopen bij de ondertekenende trustee van de DST en niet bij de investeerders zelf.

Beperkte persoonlijke aansprakelijkheid

Vanwege de “faillissement-remote” bepaling van elke DST, genieten individuele beleggers beperkte aansprakelijkheid met betrekking tot hun persoonlijke activa. Mocht de DST mislukken en failliet gaan, dan is het grootste risico voor een individuele belegger zijn of haar investering in de trust. Schuldeisers van de trust zijn beperkt in het bereiken van andere activa van een belegger.

Gestroomlijnde financiering

Met het oog op de financiering van aankopen door de DST, behandelen kredietverstrekkers de DST als een enkele lener (in plaats van elke individuele belegger te onderzoeken). Dit maakt financiering gemakkelijker en goedkoper te verkrijgen. Evenzo, omdat de individuele belegger niet wordt onderworpen aan een kredietscreening, wordt zijn of haar individuele kredietwaardigheid niet beïnvloed door deelname aan een DST.

Vereisten voor afsplitsing van leningen geëlimineerd

Aangezien de rechten van een DST-belegger beperkt zijn tot het ontvangen van uitkeringen en de belegger geen stemrecht heeft met betrekking tot de dagelijkse operaties, worden uitsluitingen door beleggersfraude voor de individuele beleggers geëlimineerd. Elke geldschieter zal voor deze uitzonderingsbepalingen alleen naar de ondertekenende trustee of sponsor kijken.

Lagere minimale investering

Een DST is toegestaan ​​tot 499 individuele beleggers, waardoor de minimale investeringsbedragen veel lager kunnen zijn dan bij een TIC (die slechts tot 35 toestaat). Hierdoor kunnen beleggers met minder te investeren toch deelnemen aan een strategie van gedeeld eigendom voor vastgoedinvesteringen.

Risico’s van een DST

Een zomertijd biedt een belegger veel voordelen die niet worden gevonden in andere vormen van gedeeld eigendom van onroerendgoedinvesteringen. DST’s komen echter niet zonder enig risico – net als elke andere investering.

Een van de grootste risico’s waarmee rekening moet worden gehouden, is de afhankelijkheid van een programmasponsor om de investering te beheren. In tegenstelling tot een Tenancy-in-Common (TIC) waar individuele investeerders rechtstreeks inspraak hebben, geven investeerders in een DST de dagelijkse beslissingsbevoegdheid af aan de programmasponsor. Dit betekent dat als de programmasponsor onverstandige beslissingen zou nemen of insolvent zou worden, de DST zou kunnen mislukken zonder enige zinvolle inbreng van de individuele investeerders.

Zoals bij elke belegging, zijn er ook belastinggerelateerde risico’s verbonden aan het gebruik van een DST voor een 1031-uitwisseling. Hoewel DST’s vaak ideaal zijn voor dit doel, zijn er geen garanties als het gaat om de IRS. Er is altijd een kans dat de IRS de DST-structuur of een bepaalde 1031-uitwisseling niet goedkeurt.

Hoewel de voordelen van een zomertijd meestal groter zijn dan de risico’s, is het verstandig om een ​​volledig begrip van beide te hebben bij de beslissing om al dan niet deel te nemen aan een zomertijd.