Wat is een pandrecht en afscherming?

Een pandrecht is een bericht dat aan uw eigendom is gehecht en dat iedereen op constructieve wijze op de hoogte stelt dat een schuldeiser een vordering heeft. Een retentierecht is meestal een gedeponeerd en vastgelegd in de openbare registers van de provincie (als het om onroerend goed gaat) of bij de staatssecretaris (als het om persoonlijke eigendommen gaat). Waarom helpt een pandrecht een schuldeiser? Wel… om het onroerend goed te verkopen of te herfinancieren, zal de geldschieter van de lener een duidelijke titel op het onroerend goed eisen als voorwaarde voor de lening. Een pandrecht op uw huis heeft dus het negatieve effect dat het de titel vertroebelt en voorkomt zo dat u uw eigendom verkoopt. Om de eigendomstitel op het onroerend goed te wissen, moet u het retentierecht betalen en een vrijgave laten indienen in de openbare registers van de provincie, zodat iedereen op de hoogte wordt gesteld van de kwijting van schulden. Als het retentierecht niet wordt afbetaald, kunnen bepaalde pandhouders ervoor kiezen om het onroerend goed af te schermen en terug te vorderen wat ze verschuldigd zijn.

De 7 meest voorkomende soorten pandrechten

Onroerend goed belastingrecht: Wanneer een huiseigenaar de belastingen op zijn eigendom niet betaalt, heeft de stad of provincie waarin het onroerend goed zich bevindt de bevoegdheid om een ​​pandrecht op het onroerend goed te plaatsen en een verkoop af te dwingen als de belastingen niet worden betaald.

IRS Lien: Een IRS-retentierecht wordt ingediend door de federale overheid voor het niet betalen van uw belastingen. Als u toevallig overwaarde in uw eigendom heeft, kan het belastingretentierecht worden betaald uit de verkoopopbrengst op het moment van sluiting. Als het huis voor minder dan het pandrecht wordt verkocht, kan de belastingbetaler de IRS verzoeken het pandrecht te ontslaan om de verkoop mogelijk te maken. De belastingbetaler kan ook vragen dat een federaal retentierecht ondergeschikt wordt gemaakt aan het retentierecht van de kredietverstrekkende instelling om de herfinanciering of herstructurering van een hypotheek mogelijk te maken.

Lien van mechanica: Het retentierecht van een monteur is een wettelijk retentierecht dat de betaling garandeert voor diensten, arbeid en materialen met betrekking tot verbeteringen die aan onroerend goed zijn uitgevoerd. Staatsstatuten die pandrechten voor mechanica creëren, verschillen per staat. Deze statuten voorzien in de criteria en omstandigheden die nodig zijn voor het creëren, indienen en perfectioneren van pandrechten voor monteurs. De pandrechten van de monteur worden meestal geclassificeerd als super pandrechten, wat betekent dat ze superieur kunnen zijn aan alle bestaande pandrechten die eerder zijn geregistreerd tegen onroerend goed, inclusief een pandrecht op hypotheken dat bedoeld is als pandrecht met de eerste prioriteit.

HOA LIEN: Huiseigenaren die in een gemeenschap met een verbond wonen, moeten vaak een periodieke vergoeding betalen aan de VvE om het onderhoud van de gemeenschap te dekken. De VvE zal bijvoorbeeld vergoedingen innen om te betalen voor zaken als landschapsarchitectuur, beveiliging of het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes zoals zwembaden, tennisbanen, trainingsruimten en clubhuizen. Om het bedrag te bepalen dat elke huiseigenaar moet betalen, zal de VvE doorgaans een budget opstellen en de totale uitgaven delen door het aantal huizen in de gemeenschap. De huiseigenaar moet zijn aandeel het hele jaar door op een vooraf bepaalde basis betalen. Daarnaast kan de VvE bijzondere aanslagen heffen voor eenmalige uitgaven als de reservefondsen van de VvE ontoereikend zijn. Een VvE kan bijvoorbeeld een bijzondere aanslag heffen om te betalen voor een nieuwe weg die beschadigd is of om de bewakingspoort te vervangen. Als de huiseigenaar achterstallig wordt in het betalen van hun maandelijkse kosten of speciale beoordelingen, zal een pandrecht worden ingediend door de HOA en automatisch worden gehecht aan het eigendom van de huiseigenaar. De titel van deze pandrechtwolk op het onroerend goed en kan worden afgeschermd om de schuld te voldoen.

Oordeel Lien: Een retentierecht is een soort pandrecht dat wordt gecreëerd bij het vastleggen wanneer een rechtszaak tegen u wordt gewonnen en vervolgens aan uw eigendom wordt gehecht om betaling te ontvangen bij de verkoop ervan.

Utility Lien: Een pandrecht dat door de stad of de nutsdienst op een eigendom wordt ingediend wegens het niet betalen van een energierekening, zoals water of elektriciteit.

Echtscheidingslink: Een pandrecht ingediend op het onroerend goed als gevolg van een echtscheidingsvonnis.

Zijn alle pandrechten hetzelfde?

Nee! Liens variëren in soort en in prioriteit. Prioriteit is van cruciaal belang voor een geldschieter en de voordelen van het hebben van een pandrecht met de eerste prioriteit, zoals een eerste pandrecht op het onroerend goed, zijn erg belangrijk. Een geldschieter met een senior pandrecht in de vorm van een hypotheek op onroerend goed heeft recht op terugbetaling van zijn schuld uit de opbrengst van een executieverkoop vóór de terugbetaling van een junior pandhouder. Dit is erg belangrijk omdat een afscherming alle belangen in het onderpand (ook bekend als het huis) die ondergeschikt zijn aan die hypotheek, tenietdoet.

Wat is het afschermingsproces?

Het afschermingsproces verschilt van staat tot staat. In Florida (een gerechtelijke executiestaat) dient de geldschieter een rechtszaak in door middel van een klacht bij de griffie van de rechtbanken en dient hij samen met een dagvaarding aan de lener. De geldschieter zal alle andere junior pandhouders in de klacht opnemen om hun minderwaardige belangen, zoals mede-leners of onbekende huurders die mogelijk een erfpachtbelang in het huis hebben, uit te sluiten. Zodra de lener de klacht heeft ontvangen, heeft hij 20 dagen om een ​​antwoord in te dienen. Zo niet, dan zal de geldschieter een verstekvonnis aanvragen. Als de lener echter een antwoord indient, zal de geldschieter ofwel volgende beëdigde verklaringen indienen ter ondersteuning van zijn standpunt en eventuele bevestigende verdedigingen in het antwoord van de lener weerleggen. Als de geldschieter geen verstekvonnis kon verkrijgen, zal een geldschieter waarschijnlijk een verzoek om een ​​kort geding indienen. Een motie voor een kort geding kan een zaak beëindigen als de geldschieter kan aantonen dat “er geen echte kwestie van materieel feit bestaat en dat hij recht heeft op een vonnis als een kwestie van de wet.” De meeste executiezaken eindigen op deze manier simpelweg omdat de feiten niet in geschil zijn en het recht op een vonnis gemakkelijk wettelijk kan worden vastgesteld. Als de geldschieter de overhand heeft bij een kort geding of bij het proces als de rechter er niet in is geslaagd een kort geding toe te kennen, krijgt de geldschieter een definitief vonnis voor een afscherming. Het vonnis stelt een verkoopdatum van de afscherming vast (meestal binnen 60-90 dagen). Het is aan de geldschieter om gedurende twee opeenvolgende weken voorafgaand aan de verkoop de datum en het tijdstip van de executie in een krant te publiceren. Bewijs van die publicatie is nodig om ervoor te zorgen dat alle andere partijen een constructieve kennisgeving van de verkoop hebben ontvangen. Bij de verkoop wordt het onroerend goed vervolgens verkocht aan de hoogste bieder, waarbij de geldschieter een krediet ontvangt voor zijn bod tot het definitieve bedrag van de beslissing. De lener heeft dan 10 dagen na de verkoop om bezwaar in te dienen bij de rechtbank die een nieuw eigendomsbewijs afgeeft op naam van de winnende bieder. Na registratie van het nieuwe eigendomsbewijs door de griffier, moet de vorige huiseigenaar het onroerend goed verlaten. Als de huiseigenaar het onroerend goed niet ontruimt, kan de nieuwe eigenaar de oude huiseigenaar uitzetten door een verzoek tot bevel tot bezit in te dienen en de sheriff het onroerend goed te sturen om het bevelschrift uit te voeren. De sheriff zal het bevelschrift op het terrein plaatsen en de voorafgaande huiseigenaar 24 uur van tevoren op de hoogte stellen om te verhuizen. Als de huiseigenaar niet verhuist, zal de sheriff u fysiek dwingen het pand te verlaten.