Vastgoedtaxaties – Bereid u voor op het kennen van de waarde van uw huis

De ineenstorting van de economie begon met een realiteitswind die tegen het kaartenhuis van de subprime-hypotheken waaide. We leven allemaal met de resultaten van overdreven agressieve leenpraktijken en overactieve overheidsinterventie. Wie heeft er met al deze vrienden nog vijanden nodig?

Terwijl de markt zich herschikt, zijn de vastgoedwaarderingen sterk gedaald. Sommigen van jullie staan ​​misschien zelfs “ondersteboven” op hun hypotheken. Koop jij? Verkoop je? Rijd jij de tsunami uit? Deze serie behandelt alle belangrijke vragen die we normaal tegenkomen bij het bepalen van de waarde van een onroerend goed. Wat zijn de drijfveren? Wat zijn de remmers? Wat u moet weten om de beste waarde te krijgen.

Wat is vastgoedtaxatie/taxatie onroerend goed?

Het doel van taxatie van onroerend goed is om een ​​actuele marktwaarde voor een onroerend goed te bieden in vergelijking met andere in de directe omgeving. Een taxatie is dus tijd-, locatie- en geografie-specifiek. Het is een vergelijkende waarde – geen absolute. Ten tweede worden vastgoedtaxaties onderverdeeld in twee brede categorieën: residentieel en commercieel. Voor de doeleinden van deze documenten zullen we uitsluitend residentiële taxaties bespreken. Taxateurs van onroerend goed hebben een vergunning van hun respectievelijke staten en hebben verschillende licentieniveaus op basis van de waarde van de lening voor het onroerend goed. Ze moeten lessen volgen en slagen voor certificeringstests om hun licentiestatus te verkrijgen en te behouden. Ze zijn meestal ook gebonden aan provincie vanwege de manier waarop Multiple Listing Services (MLS) hun gegevens bewaren en verkopen. Dus een goede taxateur kent zijn geografie echt en waar hij op moet letten.

Waarom kost het zoveel?

Vastgoedtaxateurs zijn traditioneel onafhankelijke aannemers/zakenmensen – geen taxaties = geen geld. Dus terwijl u een relatief standaard eenmalige vergoeding betaalt (bijv. $ 400), moeten ze ervoor zorgen dat ze zoveel mogelijk beoordelingen krijgen om winst te maken. Hoe is dat? Ze hebben tenslotte je $400. Een taxateur moet alle contante uitgaven op dezelfde manier dekken als elke andere zakelijke persoon (onderwijs, ziektekostenverzekering, MLS-kosten, aansprakelijkheidskosten, zakelijke verzekeringen, staatskosten – de lijst gaat maar door). Bovendien kan een goede taxateur tussen de 3 en 6 uur besteden aan voorbereiding (zoeken naar vergelijkingsmateriaal, enz.), 45 minuten of langer rijden naar de locatie, 2 uur rijden met vergelijkingsmateriaal en foto’s maken en dan nog eens 1-3 uur schrijven het rapport en als de bank dan meer info wil of iets terugschopt, moeten ze de tijd investeren om vragen te beantwoorden, enz.

Krijgen ze uw verzoek ook van een andere taxateur of van een van deze nieuwe oplichters die door de overheid zijn opgericht, AMC’s genaamd – misschien moeten ze de vergoeding splitsen. Dit zijn allemaal slechts de kosten van zakendoen. Dus als iemand 30 tot 60 minuten langskomt met een meetlint, weet dan dat dit het topje van de ijsberg is en dat je een goede deal krijgt.

Ben ik eigenaar van de taxatie?

De persoon/het bedrijf die eigenaar is van de taxatie is de persoon die de opdracht heeft gegeven. Dus als u op zoek bent naar een huislening, “bezit” uw leningmaatschappij de taxatie, niet u omdat zij de opdrachtgever is. Zelfs als u de taxateur betaalt, maakt het geen verschil – u heeft de transactie niet opgezet. Waarom is dit belangrijk? De taxateur kan u wettelijk geen kopie van “uw” taxatie geven – het is niet van u. Als u een taxatie aanvraagt ​​voor leendoeleinden, kan het zijn dat de bank deze niet accepteert omdat ze er niet om hebben gevraagd of omdat ze de taxateur niet kennen. Catch 22 – ja, maar niet gemaakt door de taxateur, dus schiet niet op de boodschapper. Er zijn allerlei soorten taxaties (huis, grond, kosten gebaseerd, landgoed, chronologisch, etc.) en ze zijn niet onderling uitwisselbaar. Zorg ervoor dat als u persoonlijk een taxatie gaat aanvragen, u weet waarvoor deze kan worden gebruikt.

Waarom heb ik een nieuwe taxatie nodig?

De markt is zo volatiel dat u voor sommige kredietverstrekkers elke 6 tot 8 weken een nieuwe taxatie nodig heeft. In de afgelopen acht maanden zijn de huizenprijzen in sommige gebieden tot 40% gedaald. Dit betekent dat een huis van $ 1 miljoen nu $ 600.000 kan kosten. Dit heeft kredietverstrekkers erg ongemakkelijk gemaakt en ze hebben meer documentatie en bewijs van waarden nodig dan voorheen. Natuurlijk waren zij ook de bedrijven die het probleem veroorzaakten – Catch 22 voor ons. Herfinanciering is een grotere uitdaging geworden omdat getaxeerde waarden zo snel zijn gegaan dat mensen die de maandelijkse betalingen kunnen beheren, worden gestraft omdat de “waarde” hen onder water zet. Voor verkopers is het emotioneel nog uitdagender omdat ze denken dat hun huizen een hogere waarde op de markt hebben dan zij en ze boos worden, de makelaars boos worden omdat de deal niet wordt gesloten en de bank zegt dat de getaxeerde waarde ik wat het is is. De taxateur wordt aangevallen vanwege de toestand van de markt in plaats van de banken die het probleem hebben veroorzaakt.

Hoe waarde bepalen?

Waarde wordt bepaald door de recente verkopen van vergelijkbare woningen binnen een bepaalde geografische straal. Dit betekent verkoop, niet lopende verkoop; mensen kunnen vragen wat ze willen, maar banken willen weten waarvoor andere vergelijkbare huizen zijn verkocht – laat u niet misleiden door uw makelaar. Hoewel het proces precies bedoeld is, is ‘vergelijkbaar’ een zeer dubbelzinnige term. Hebben we het over vierkante meters, leeftijd, upgrades, tegels versus marmer, zwembad versus tuin, de variabelen kunnen eindeloos lijken. Dit is de reden waarom online waardediensten waardeloos zijn en als u ervoor betaalt, verspilt u uw geld. Alleen een live inspectie ter plaatse kan de waarde goed zien en beoordelen. Kredietverstrekkers begrijpen dit. Geografisch gebied wordt ook losser. Buurten kunnen zo snel van karakter veranderen dat de normale straal voor een vergelijkbare 3 mijl is. Maar omdat de verkoop zo traag is geweest, zijn er steeds minder vergelijkbare producten. Omdat de kredietverstrekkers 3 -5 of meer taxaties per woning nodig hebben, soms meer; taxateurs zoeken buiten de straal van 3 mijl naar vergelijkbare waarden. Waar het op neerkomt: als u in de komende 12 – 18 maanden wilt verkopen, voer dan geen grote upgrades uit, omdat u waarschijnlijk uw geld niet terugkrijgt. Doe wat je nodig hebt om jezelf te plezieren en dat is alles.

Wie staat er op de eerste plaats in dit proces?

Mensen die veel herfinancieren of in de afgelopen 6 maanden aan een herfinanciering dachten, vragen dit vaak. Onthoud in het hele vastgoedproces – de bank heeft de macht – niemand anders. De recente klachten van anderen en het wijzen van de vinger naar de getaxeerde waarde van onroerend goed is echt een afleiding, aangezien banken met hun leningprogramma’s en compensatiesystemen alles sturen. Omdat de banken zo vrij geld uitleenden en de crash veroorzaakten – ze hebben 1800 weggegooid en zijn nu geld aan het hamsteren. Om deze benadering te rechtvaardigen, drukken ze leningagenten en taxateurs onder druk voor steeds meer documentatie van waarde. Dit is vooral ironisch voor refis – mensen die al goede klanten zijn, maar gewoon willen profiteren van een aantal goede tarieven. Houd er rekening mee dat banken geen klanten hebben waar ze om geven voor herhalingsaankopen – u bent een handelsartikel. Dit knijpspel in de naam van “ervoor zorgen dat het niet weer gebeurt” drijft de kosten voor taxateurs en leenagenten op, die niet kunnen worden doorgesluisd naar de lener. Als je een bankier bent – geen big deal – krijg je een federale reddingsbonus of in de regering waar het eigenlijk “who cares het is niet mijn geld” is – deze dingen zijn niet belangrijk omdat je niet echt om invloed. MAAR als je werkt voor de kost met stappen van $ 400 zonder garanties van waar je volgende baan vandaan komt – dat betekent veel. De andere man in het proces, die een stille partner was, is de overheid. Ze hebben nieuwe wetgeving uitgevaardigd om het waarderingsproces “op te schonen” toen het om te beginnen nooit werd verbroken. Dit heeft een averechts effect gehad op meer regelgeving, waardoor de kredietkosten in het proces zijn gestegen – waarvan een deel is doorberekend aan de lener. Het heeft ook het creëren van leningen belemmerd – dus hoewel ze nog steeds geld hebben, kunnen ze niet lenen vanwege druk van de overheid. De psychologie gaat de normale geest te boven om te doorgronden. Iedereen die geacht wordt te helpen, stopt graag meer stenen in onze rugzakken als we de heuvel op gaan en vertelt ons dat het voor ons eigen bestwil is.

Het produceert ook taxaties en taxaties van lagere kwaliteit. Fannie Mae vereist bijvoorbeeld dat alle taxaties die ze krijgen van “gecertificeerde” taxateurs zijn. Omdat de overheid vereist dat banken dit voorbeeld volgen. Nu is het verschil tussen een reguliere taxateur en een gecertificeerde taxateur een paar lessen en het afleggen van een test. Dus laten we zeggen dat je 20 jaar taxateur bent geweest, duizenden eerlijke taxaties hebt gedaan, een MBA hebt en een uitstekende reputatie hebt – raad eens – dankzij de overheid ben je failliet totdat je honderd tot duizenden meer krijgt en een test doet. Maar het is hetzelfde werk dat je eerder deed. Dus nu laat je een taxatie doen door iemand met weinig praktijkervaring die toevallig een test heeft gedaan maar het werk krijgt. Dat is het antwoord op enkele van de basisvragen die u in deze markt wilt weten. Als je midden in dit proces zit en gefrustreerd bent, haal het dan naar de stembus, maar schop je taxateur niet – zij zijn slechts de boodschapper.