Vastgoeddeals doen zonder geld met gebruikmaking van vesting bij sluiting

Dit artikel is het elfde in een reeks van zeventien artikelen die lezers inzicht geven in hoe vastgoedbeleggers transacties kunnen doen met weinig of geen geld, geen krediet en weinig of geen risico. In dit deel van de serie zullen we bespreken wat onvoorwaardelijk worden bij sluiting wordt genoemd en een variatie is op een eerdere methode om de overdracht van voordelige rente in landtrusts te gebruiken.

In de situatie waarin een overdracht van voordelige rente gaat plaatsvinden, heeft een belegger een onroerend goed onder contract als koper en trustee. Hij laat de eindkoper van het onroerend goed als begunstigde bij of net voor de daadwerkelijke sluiting in de landtrust plaatsen. In plaats van het economisch belang over te dragen door in wezen een verkoop van deze belangen, zijn de begunstigden de oorspronkelijke begunstigden zoals aangegeven net voor de afsluiting. Aangezien het landtrustdocument niet in het openbare register is opgenomen, zijn deze begunstigden “onzichtbaar” in het openbare register.

In dit geval van vesting bij afsluiting financieren de begunstigden altijd de volledige afsluitingstransactie. Bij een overdracht van economisch belang kan de belegger of een harde geldlening de eerste aankoop financieren en de nieuwe begunstigden kopen het onroerend goed later. Hoewel het verschil misschien onbelangrijk lijkt, betekent het in feite het verschil tussen de belegger die geld moet krijgen om te sluiten of helemaal geen geld hoeft te krijgen om te sluiten.

De belegger zal ook hebben uitgewerkt hoe hij wordt betaald door de nieuw verworven begunstigden. Dit is meestal een ontslagvergoeding voor de trustee zodra de sluiting plaatsvindt en de belegger een document voor het aftreden van de trustee ondertekent, en een speciale akte van beperkte garantie die alleen de naam van de trustee verandert – de activa van de trust worden niet overgedragen.

Als een sluitingsagent zegt dat ze dit type wijziging in de trust niet kunnen toestaan, onthoud dan dat er vóór het tijdstip van de sluiting geen aangewezen begunstigden waren. Dus in werkelijkheid was het vertrouwen onvolledig en moest het begunstigden hebben om te kunnen sluiten. Meestal is dit geen probleem als de eindkoper geen conventionele financiering bij een bank doet. Als hij probeert te lenen van een bank om de transactie te sluiten, zal de bank dit niet toestaan ​​vanwege het gemak van de overdracht van het trustgoed en het onvermogen van de bank om de eigenaar(s) in het openbare register te zien.

Samenvattend is het gebruik van een strategie voor onvoorwaardelijk afsluiten een andere manier waarop beleggers een onroerend goed kunnen sluiten met het geld van een eindkoper. Hoewel landtrusts in elke staat legaal zijn, moet iedereen die overweegt trusts te gebruiken altijd een advocaat raadplegen die kennis heeft van landtrusts voordat hij er zelf een probeert.