Vastgoedbeleggingen kopen – Wat betekent korting?

Het woord “korting” wordt de hele tijd rondgegooid in de noodlijdende vastgoedmarkt. De term “korting” betekent voor elke persoon iets anders, tenzij het in een bepaalde situatie zorgvuldig is gedefinieerd.

De beginnende belegger kan het gevoel hebben dat ze een goede deal krijgen door een onroerend goed vast te leggen dat wordt vermeld met 50% korting op het oorspronkelijke leningsaldo. Het probleem is dat het oorspronkelijke leningsaldo in wezen zinloos is voor de deal. Korting moet worden bepaald op basis van de huidige marktwaarde binnen de specifieke markt. De gemiddelde korting op de marktwaarde voor een eigendom van een bank is landelijk ongeveer 26%, terwijl een korte verkoop gemiddeld kan worden verrekend met een korting van 15-20% op de marktwaarde. De specifieke typische kortingswaarden voor een afscherming en een korte verkoop zullen aanzienlijk variëren van markt tot markt en van buurt tot buurt, evenals van geldschieter tot geldschieter.

Verschillende markten kunnen ook een ander beeld laten zien van de vraag of short sales of REO’s doorgaans winstgevender zijn, afhankelijk van de hoeveelheid concurrentie voor deals in het gebied. Als er veel REO-investeerders zijn en relatief weinig shortverkopen, kan de concurrentie aan de REO-kant de prijs heel goed opdrijven wanneer het onroerend goed op de markt komt, terwijl shortverkopen grote kortingen kunnen blijven opleveren. In markten waar er relatief weinig marktafscherming is, kan het feit dat een onroerend goed “nood” is, weinig of geen invloed hebben op de verkoopprijs van het onroerend goed, omdat het onroerend goed snel kan worden verkocht met weinig korting.

Om een ​​passende korting voor een bepaalde markt of buurt te bepalen, heeft u een lokale makelaarslijst die vergelijkt met recent verkochte, vergelijkbare woningen in de omgeving. Als er een breed scala aan prijzen is voor vergelijkbare eigendommen, vertegenwoordigen de lagere waarschijnlijk de prijs voor vergelijkbare short verkopen of gedwongen verkopen, en hogere prijzen vertegenwoordigen waarschijnlijk wederverkoop aan particuliere kopers of buy-and-hold-investeerders.

Of een deal goed is of niet, hangt ook af van de exitstrategie van de belegger. Een buy-and-hold-belegger kan blij zijn met een korting van 10 tot 20% op de marktwaarde, omdat het de strategie is om het onroerend goed vast te houden voor waardering en huurinkomsten. Een groothandelsinvesteerder zal een grotere korting nodig hebben – misschien 50% van de huidige marktwaarde – om een ​​marge voor winst en kosten in te bouwen bij het overdragen van het onroerend goed aan een andere belegger-koper die het onroerend goed zal renoveren en verkopen aan een kleinhandelskoper of zal het pand voor waardering houden. De rehabilitator die een hardgeldlening moet krijgen om eerder een woning te repareren, heeft doorgaans ten minste 40 tot 45% korting nodig op de huidige marktwaarde minus de rehabilitatiekosten om de deal winstgevend te maken en de hardgeldlening af te betalen.

Het antwoord op de vraag wat korting betekent, hangt daarom af van de markt en de soorten en aantallen kopers die zich tot die markt aangetrokken voelen. De korting dient altijd te worden bepaald op basis van de huidige marktwaarde, niet op het bestaande hypotheeksaldo.