Toptips voor hard geld lenen

Eureka! Je hebt een gouden vastgoeddeal gevonden. Maar wat gebeurt er als uw bank niet het bedrag financiert dat nodig is om het onroerend goed veilig te stellen, of dit niet in de korte tijd die nodig is? Huil je jezelf in slaap of zoek je alternatieve opties?

Een van die opties is een lening met hard geld. Dit is een door activa gedekte lening waarbij de lener geld ontvangt dat wordt gedekt door de waarde van een perceel onroerend goed. In situaties waar snel geld nodig is, kan deze route zeer succesvol zijn. Voordat u echter de deur uit rent, blauwdrukken in de hand, naar uw lokale geldschieter, zijn er een paar belangrijke factoren die u in gedachten moet houden.

Kosten

Het tarief dat geldschieters in rekening brengen is doorgaans veel hoger dan dat van banken, wat begrijpelijk is gezien de korte doorlooptijd en de lossere leencriteria – het kredietprofiel van de lener is niet zo belangrijk als de lening is gebaseerd op de waarde van het onroerend goed dat als onderpand wordt gesteld. Het tarief is niet afhankelijk van het Banktarief. Het is in plaats daarvan meer afhankelijk van de onroerendgoedmarkt en de beschikbaarheid van hard-geldkrediet. Cijfers die beschikbaar zijn voor het afgelopen jaar geven een reeks hard-geldtarieven van midden 12%-21% (punten worden vaak vooraf in rekening gebracht.) In situaties waarin de lener zijn betalingen niet kan nakomen, kan een hoger “Default Rate” in rekening worden gebracht. . Hoewel het te verwachten is dat het tarief dat u in rekening wordt gebracht relatief hoog is, is het ook verstandig om ervoor te zorgen dat dit tarief ergens in het normale marktconforme bereik ligt.

Hoeveelheid

Men moet zich ervan bewust zijn dat het bedrag aan uitgeleende middelen, op een lening-naar-waarde-basis, minder is dan de banklening-naar-waarde-ratio’s. Gebruikelijke ratio’s zijn ongeveer 60% LTV. Deze relatief lage ratio biedt extra zekerheid voor de geldschieter, zodat hij beslag kan leggen op het onroerend goed in geval van niet-betaling door de lener.

Het is ook belangrijk op te merken dat deze LTV wordt berekend op basis van de huidige waarde van het onroerend goed in plaats van een toekomstige waarde. Dit is het bedrag dat een geldschieter zou kunnen verwachten te verdienen met een snelle verkoop van het onroerend goed in het geval van een wanbetaling. Huidige marktwaarden kunnen sterk verschillen van marktwaardetaxaties die uitgaan van een verkoop waarbij noch de koper noch de verkoper haast heeft om te sluiten.

kosten

Lenen met hard geld krijgt vaak kritische pers vanwege de kostenstructuur, die vaak vooraf kosten in rekening brengt om aan het leningvoorstel te werken. De zorgen komen vooral van de kredietverstrekkers in de sector die vooruitbetalingen doen om leningen te onderzoeken en weigeren te lenen voor vrijwel alle eigendommen terwijl ze deze vergoeding behouden. Hoewel het typisch een deugd is van harde geldleningen waaraan niet kan worden ontkomen, moeten leners rekening houden met zowel het bedrag van de in rekening gebrachte vergoedingen als de staat van dienst van het bedrijf om hun initiële leningramingen na te leven.

timing

Dit soort leningen kunnen vaak binnen 30 tot 45 werkdagen worden afgesloten als de lening al in behandeling is bij een bank. Dit snelle tijdsbestek kan sponsors veel flexibiliteit bieden. Door hardgeldleningen te gebruiken, kunnen sponsors snel deals sluiten en sluiten, wat doorgaans de mogelijkheid biedt om gunstige tarieven voor ‘alle contanten, snelle sluiting’ te onderhandelen met onder druk staande verkopers of banken.

Gevolgtrekking

Voor veel leners is de enige alternatieve financieringsbron het binnenhalen van een nieuwe aandelenpartner en het weggeven van een percentage eigendom in het onroerend goed of bedrijf. Als gevolg hiervan vragen sponsors zich, voordat ze ermee instemmen om met een geldschieter te werken, zich meestal af:

“Is het het waard voor ons om het kapitaal voor één, twee of drie jaar te huren om onze zakelijke doelen te bereiken of moeten we een nieuwe equity-partner inhuren en een deel van ons onroerend goed of bedrijf permanent weggeven.”

Het antwoord is onvermijdelijk een zeer eenvoudige ROI-analyse die aantoont dat op de lange termijn, als het project een grote kapitaalgroeicomponent heeft, de kosten van de hardgeldlening veel minder duur zijn dan het delen van de verwachte EBITDA-groei in de komende twee jaar. tot drie jaar met partners. Aan de andere kant, nadat ze de afgelopen jaren een neergang in de markt hebben meegemaakt, moeten sponsors er zeer zeker van zijn dat hun bedrijfsplannen zullen uitkomen zoals verwacht, zodat de verkoop- of herfinancieringsevenementen plaatsvinden om de dure harde geldleningen te vervangen . Veel ontwikkelaars moesten de sleutels overdragen aan hun geldschieters omdat hun marktverwachtingen niet uitkwamen zoals verwacht. Waarschuwing emptor – koper pas op.