Risico’s van de BRRRR-strategie

Het is een rage, en met een goede reden. Ik herinner me dat ik mijn eerste BRRRR-strategie deed in 2004. Ik kocht een huis in Arvada, Colorado met hard geld om te repareren en om te draaien. Je zou het niet geloven; de flip was een flop en ik kreeg een probleem. Ik ging over het budget heen en moest mijn revalidatie terugschroeven. Zoals ver terug. Ik had geen vertrouwen meer in de verkoopprijs en besloot die maar als verhuur te houden. Het was een mooi groot huis in een gewilde buurt en ik had binnen de kortste keren een huurwoning. Nu naar het probleem. Die verdomd hard geld lening. Gelukkig was dit in de tijd dat je nog je inkomen kon aangeven en omdat ik een goed krediet had, werd ik goedgekeurd. Ik heb dat huis meer dan 10 jaar bewaard!

Ik wist toen nog weinig, maar ik viel gewoon in de BRRRR-strategie. Ik heb een eigendom gekocht, ik heb het opgeknapt, ik heb het gehuurd, ik heb het geherfinancierd en daarna heb ik het proces herhaald. Ik kocht dat huis zonder geld en ontving optiegeld en een positieve cashflow. De BRRRR-term moest nog worden bedacht, maar ik wist dat ik iets op het spoor was.

Het hele Pine Financial-team praat om een ​​paar redenen over deze strategie. Ten eerste kunnen we helpen met de lening om het voor elkaar te krijgen, maar het werkt ook buitengewoon goed. Dit is een van de beste strategieën bij het kopen van onroerend goed met weinig of geen aanbetaling. Meer informatie over deze strategie? Ik heb hier een GRATIS rapport geschreven. (Zie onder)

Hoewel dit een van mijn favoriete koopstrategieën is, is het niet zonder risico. Hier zijn drie risico’s bij het gebruik van de BRRRR-strategie:

  • Ander oordeel over waarde: Naast alle typische risico’s van het bezitten van huurwoningen, komen de BRRRR-risico’s allemaal neer op uw vermogen om het privégeld of de hardgeldlening te herfinancieren. De gemakkelijkste manier om daarover te struikelen, is als uw herfinancieringsbeoordeling laag is. In mijn wereld krijgen we een taxatie op de voorkant met de mening van de taxateur over wat het onroerend goed waard is na reparaties. Ook bekend als de ARV of na gerepareerde waarde. Het sleutelwoord hierin is – mening. Het is heel goed mogelijk dat een andere taxateur een andere mening heeft. Dit is nog waarschijnlijker als u alleen kleine reparaties uitvoert. Het kan voor een taxateur erg moeilijk zijn om een ​​enorme waardestijging in korte tijd te begrijpen. Grote reparaties helpen hierbij. Hoewel u alleen aan het revalideren bent om te huren, wilt u toch aantonen dat u de woning heeft verbeterd om de waarde te rechtvaardigen.

Het goede nieuws over de taxatie wanneer u herfinanciert, is dat u de taxateur in het huis moet laten. Dit betekent dat u hem of haar bij de accommodatie kunt ontmoeten. Ik raad u ten zeerste aan om dat te doen en mee te nemen, de taxatie die is gedaan voor uw harde geldlening, de lijsten met uitgevoerde reparaties, alle bijgewerkte composities die uw waarde ondersteunen. Met deze documenten hebben we fantastische resultaten gezien, maar u moet begrijpen dat dit altijd een risico is. Als de taxatie laag is, moet u mogelijk het verschil uit eigen zak betalen, of in het ergste geval verkopen.

  • De initiële lening is onjuist gedaan: ik heb dit niet gezien, maar onze favoriete kredietverstrekkers hebben me allemaal verteld dat dit gebruikelijk is. Als je te maken hebt met iemand die deze strategie niet begrijpt, kan hij of zij de initiële lening verknoeien, waardoor het moeilijk voor je wordt om ze te herfinancieren. Enkele veelvoorkomende fouten zijn:

    • Hoe het heet – De beste lening op dit moment voor uw herfinanciering is een Fannie Mae-lening. Ze hebben fantastische vaste tarieven voor 30 jaar en geen titelkruiden. Titelkruiden betekent gewoon hoe lang je op de titel moet zijn of het huis moet bezitten voordat je het kunt herfinancieren. Veel banken of kredietverstrekkers hebben richtlijnen voor het kruiden van titels. Fannie Mae niet. Wat ze wel hebben, is een richtlijn om niet uit te lenen aan een entiteit. Dit betekent dat ze willen dat u het huis persoonlijk bezit. Het zou mogelijk kunnen zijn om het huis van uw entiteit in uw persoonlijke naam te claimen, maar het leenproces verloopt veel soepeler als u op uw persoonlijke naam koopt. Nadat uw lening is afgesloten, kan het een goed idee zijn om op dat moment te stoppen met het claimen van het onroerend goed in uw entiteit.

    • Trekkingen – Ik heb gehoord dat sommige geldschieters geen bouwgeld achterhouden. Wanneer een kredietverstrekker dit doet, krijgt u bij afsluiting het volledige bedrag van de lening terug. Als de geldschieter geld heeft geleend voor reparaties, maar dat niet correct heeft vermeld bij het afsluiten, lijkt het erop dat u geld heeft teruggekregen en zal de geldschieter de lening niet verstrekken. Dit zijn rente- en termijnherfinancieringsleningen, wat betekent dat ze alleen schulden herfinancieren die zijn gebruikt om het onroerend goed te kopen. Als ze een lening afbetalen die werd gebruikt om geld in uw zak te steken, wordt dit beschouwd als een uitbetalingsherfinanciering en komt u niet in aanmerking.

    • Retentierecht – Dit klinkt eenvoudig, maar het pandrecht dat de geldschieter op de titel plaatst, is een groot probleem. Het grootste probleem is dat ze in feite een pandrecht plaatsen. Dit moet worden weergegeven in de titelzoekopdracht en worden bekendgemaakt bij de slotonthulling, zodat het duidelijk is dat uw herfinancieringslening wordt gebruikt om de aankoopschuld af te betalen. Het retentierecht moet ook overeenkomen met het bedrag van het afbetalingsoverzicht, en het is het beste om die lening niet te wijzigen of op enigerlei wijze te verhogen nadat u het huis hebt gekocht. Elk van deze kan een probleem veroorzaken bij het scheiden van een herfinanciering van een tarief en een termijn van een herfinanciering met uitbetaling.


  • Strakke DTI: In 2004 had ik een DTI-probleem. Schuld naar inkomen. Ik verdiende geld, maar veel van dat geld kwam niet op mijn belastingen. Dit kunnen niet-restitueerbare aanbetalingen zijn die op een later tijdstip zouden worden gerapporteerd, geld van het leger dat een deel van mijn onkosten betaalt tijdens mijn studie of activa afschrijft of afschrijft. Ik had ook een paar huisgenoten die hielpen met mijn rekeningen. Als je naar mijn belastingaangiften en hypotheekbetalingen zou kijken, zou ik niet in aanmerking komen voor de lening. Alleen omdat leningen met een bepaald inkomen waren toegestaan, kwam ik in aanmerking. Aangezien we geen leningen meer hebben vermeld, moeten we hier extra voorzichtig zijn.

Voor Pine Financial vereisen we dat onze klant vooraf wordt goedgekeurd voor de herfinanciering voordat we ze geld lenen ALS ze van plan zijn te herfinancieren. Dat is geen vereiste voor flippers, maar we willen onze klanten helpen slagen, dus we letten op dit kleine detail. Nadat u bent goedgekeurd, zou het een goed idee zijn om dat te stresstesten. Wat als de huur $ 100 minder per maand is dan u verwacht? Wat dacht je van $200?

Ik hoop dat ik je niet bang heb gemaakt. Het punt is niet dat, het is om je veilig te houden. Als je de BRRRR-strategie niet hebt ervaren, is het moeilijk om de kracht erachter te begrijpen. Als ik advies zou geven, zou het zijn om dit te onderzoeken, maar ook om de risico’s te begrijpen die eraan verbonden zijn. Als hard geldschieter zijn we betrokken geweest bij honderden van deze specifieke transacties en helpen we je graag verder als je dat nodig hebt. een beetje handvast.

https://www.pinefinancialgroup.com/how-to-buy-cash-flowing-real-estate-with-no-down-payment-no-owner-financing/