Moet u herfinancieren met een 15-jarige hypotheek?

De rentetarieven zijn weer tot aantrekkelijke niveaus gedaald, waardoor velen aan herfinanciering denken. Als u al een tijdje in uw huis woont, kunt u overwegen om te herfinancieren met een hypotheek met een looptijd van 15 jaar, aangezien de tarieven rond de 4,5% liggen. Maar herfinanciering brengt sluitingskosten met zich mee. Is het de moeite waard?

Laten we een voorbeeld nemen. Laten we zeggen dat u uw huis 5 jaar geleden hebt gekocht en 30 jaar lang $ 300.000 hebt geleend tegen 6%. Uw hypotheeklasten zijn $ 1.800. Nu is uw hoofdsaldo ongeveer $ 280.000. Als u herfinanciert met een 15-jarige vaste hypotheek tegen 4,5%, stijgen uw betalingen van $ 1.800 naar $ 2.135. Waarom gaan ze OMHOOG, vraag je? Omdat je nu je huis in 15 jaar aflost, in plaats van de 25 die er nog van je huidige hypotheek over zijn.

Maar hoe zit het met de sluitingskosten van de refi? De meeste mensen rollen de afsluitingskosten in het geleende bedrag wanneer ze herfinancieren. Stel dat de afsluitingskosten 2,5% van uw saldo bedragen. Dus nu ga je de 15 jaar beginnen bij $287.000. Dat verandert uw betaling in $ 2.195.

Wat als u de herfinanciering overslaat en die $ 2.195 neemt om uw huidige hypotheek te betalen? Elke maand zou u $ 395 extra aan uw hypotheek betalen, wat rechtstreeks zou leiden tot een verlaging van het hoofdsaldo. Uw hypotheek is in 17 jaar afgelost. Dat is twee jaar meer aflossen dan wanneer u zou herfinancieren. Twee jaar aan maandbetalingen voor $ 2.195 is meer dan $ 52.000. Dat is een stuk meer dan de sluitingskosten die u heeft bespaard.

Maar dat veronderstelt dat je in je huis blijft wonen totdat de lening is afbetaald. Wat als je het tussen nu en dan verkoopt? Waar is het break-even punt? Als u herfinanciert, stijgt uw hoofdsaldo nu tot $ 287.000. Als je dat niet doet, blijft het op $ 280.000. Maar als u herfinanciert, is uw rentetarief lager, dus meer van de betaling van $ 2.195 gaat naar het aflossen van de hoofdsom en het saldo daalt sneller. Het blijkt dat in ongeveer 2 jaar het saldo van de hoofdsom minder wordt dan wanneer u niet zou herfinancieren en hetzelfde bedrag op uw bestaande hypotheek zou betalen.

Dus als u verwacht langer dan twee jaar in uw huidige woning te blijven wonen, is het de moeite waard om te herfinancieren naar een lening van 15 jaar.

Hoe zit het met jouw scenario? De meeste van deze cijfers zijn gebaseerd op percentages – de rentetarieven, de sluitingskosten. Als die voor u correct zijn, zouden de cijfers moeten uitkomen op een break-evenpunt van ongeveer 2 jaar, ongeacht uw huidige hoofdsaldo. Als een van die percentages afwijkt van dit voorbeeld, verandert dat. Stel dat uw huidige rentepercentage hoger is dan 6%. Dat zou betekenen dat u met een rente van 4,5% meer bespaart en dat het minder tijd kost om het break-even punt te bereiken. Wat als de sluitingskosten meer dan 2,5% bedragen? Dan duurt het langer om ze af te betalen, waardoor het break even point iets verder weg ligt.