Het snijpunt van faillissement en wijziging van leningen, ook wel verliesbeperking genoemd

Staat uw huis in executie? Werk je al maanden met het hypotheekbedrijf om te proberen een leningswijziging te krijgen die het probleem zou kunnen oplossen? Lijkt het hypotheekbedrijf te slepen en u steeds opnieuw om dezelfde documenten te vragen en toch lijkt u niet dichter bij iets te komen? Nu schijnbaar uit het niets is er een kennisgeving van de verkoop van de Trustee/Sheriff. Je raakt in paniek. Er is een optie waarmee u uw huis kunt redden en u kunt blijven werken aan het verkrijgen van een wijziging van de lening. Die optie is een hoofdstuk 13 faillissement. Hoofdstuk 13 stopt de verkoop nu en geeft u een aflossingsplan dat, als u het voltooit, u precies zal brengen waar u zou moeten zijn met uw hypotheek (uw hypotheek wordt actueel). Het deponeren van hoofdstuk 13 betekent niet dat leenwijzigingen niet mogelijk zijn, maar als u al was begonnen, zult u waarschijnlijk opnieuw moeten beginnen. Deze keer is er echter geen dreiging van verlies van uw huis. Als u daarentegen de woning opgeeft, zijn er nog steeds opties die u moet nastreven terwijl u in het faillissement bent.

Nadat u de zaak heeft ingediend en de verkoop is stopgezet, kunt u de procedure voor het wijzigen van de lening opnieuw starten door een verliesbeperkingspakket aan te vragen bij de geldschieter of beheerder. Wanneer je dit doet, sturen ze meestal een “waterval” -pakket. Dit is een aanvraag die controleert of u in aanmerking komt voor een HAMP-leningwijziging, een interne wijziging, in aanmerking komt voor een shortsale en in aanmerking komt voor een akte in plaats van executie, en mogelijk in aanmerking komt voor een korte uitbetaling. In dit bericht worden al die opties en aanvullende opties voor leenmodificaties, behalve HAMP, onderzocht.

Nadat u het pakket voor verliesbeperking heeft ontvangen, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat u al het gevraagde papierwerk bij elkaar hebt voordat u het naar de hypotheekverstrekker of -beheerder stuurt. Ze zullen u over het algemeen vragen om bankafschriften van 2-3 maanden, een ondertekend en gedateerd Dodd-Frank-certificaat, kopieën van uw meest recente loonstrookjes voor 2 betaalperioden tot 3 maanden of langer, een formulier 4506-T-formulier ondertekend en gedateerd met uw telefoonnummer en correct ingevuld, kopieën van uw laatste twee jaar aan belastingen en een ontberingsbrief. Een aantal daarvan spreken voor zich, een aantal is waarschijnlijk onbekend. De Dodd-Frank-certificering hoeft alleen maar ondertekend en gedateerd te worden, geen probleem. Het 4506-T-formulier moet perfect worden ingevuld, anders loopt uw ​​aanvraagprocedure voor schadebeperking maanden vertraging op. U moet echt contact opnemen met uw advocaat om ervoor te zorgen dat u het correct indient. Over het algemeen moet u de bovenkant volledig invullen, het type transcripties selecteren dat u wilt dat ze de hypotheekmaatschappij sturen, u moet de jaren vermelden die u wilt dat ze verzenden, het is over het algemeen 3 jaar en ze willen over het algemeen de datum formaat om bijvoorbeeld 31-12-2012, 31-12-2013, 31-12-2014 te zijn. U moet het dan ondertekenen, dateren en uw telefoonnummer naast de handtekeningregel zetten. Wat betreft de ontberingsbrief, deze moet aangeven waarom u achterop raakte met uw hypotheek, en wanneer of waarom die ontbering is of is beëindigd, zodat u in de toekomst wat kunt betalen.

Een deel van het aanvraagproces vereist ook dat u uw gezinsinkomen en -uitgaven invult. Een veelgemaakte fout die mensen maken is om hun inkomsten te laag te rapporteren / hun uitgaven te veel te rapporteren. Houd er rekening mee dat een deel van het proces, als u de lening wilt wijzigen, is dat de wijzigingsbeoordeling door acceptatie moet gaan. Dat betekent dat ze zullen controleren of u de nieuwe betaling die zij kunnen aanbieden, kunt betalen. Als u niet kunt aantonen dat u de betaling kunt doen, krijgt u geen wijziging van de lening aangeboden.

De verschillende soorten leningaanpassingen die de bank kan of zal aanbieden, hangt af van of ze u in het verleden ooit een leningaanpassing hebben aangeboden. HAMP staat voor Home Affordable Modification Program. Het is een programma dat is opgezet in de nasleep van de subprime-hypotheekcrisis. Over het algemeen ontvangt u slechts één aanbieding voor het wijzigen van een HAMP-lening per lening. Dit is echter geen vaste regel en ik heb gezien dat HAMP-aanpassingen meer dan eens per lening worden aangeboden. HAMP-wijzigingen kunnen het saldo van de hoofdsom verlagen, ze kunnen de rentevoet verlagen, ze kunnen de lening over een langere periode opnieuw afschrijven (uw lening verlengen), of ze kunnen een aantal van deze dingen doen om u te helpen een lagere lening te krijgen betaling. Aanbiedingen die een hoofdsomvermindering omvatten, hebben meestal bepaalde benchmarks waaraan u moet voldoen om ervoor te zorgen dat de hoofdsom echt wordt kwijtgescholden. Als u niet aan deze benchmarks voldoet, keert de kwijtgescholden hoofdsom terug. Over het algemeen moet u ervoor zorgen dat de lening een goede reputatie heeft op de eerste, tweede en derde verjaardag van de ingangsdatum van de proefperiode. Het bedrag waarmee de hoofdsom wordt verminderd, wordt over het algemeen niet behandeld als belastbaar inkomen. Neem hierover contact op met uw belastingadviseur of accountant. Een ander type leningaanpassing die uw hypotheekverstrekker kan verstrekken, is een interne wijziging. Voor een in-house lening mod zijn de kredietverstrekkers niet gebonden aan de eisen van HAMP. Zij kunnen deze ook aanbieden als ze vaststellen dat je niet in aanmerking komt voor HAMP. De resultaten zijn misschien niet zo goed, maar ze zouden nog steeds beter moeten zijn dan wat je momenteel hebt. Helaas kan het zijn dat het wijzigingsaanbod niet naar wens is. Misschien verlaagt het de rente niet veel, of misschien voegt het 10 jaar aan uw lening toe en vindt u dat niet smakelijk. Zolang u door uw faillissement van hoofdstuk 13 gaat, zult u het afmaken met uw oorspronkelijke lening intact tegen de oorspronkelijke voorwaarden en op tijd volgens het oorspronkelijke betalingsschema. (Er zijn enkele kleine kanttekeningen bij dit waar u uw advocaat naar moet vragen.)

Een andere optie als de wijziging niet werkt, is om een ​​korte uitbetaling te vragen. In wezen vraagt ​​​​u de geldschieter / beheerder om het resterende saldo te vereffenen voor iets minder dan verschuldigd is. Ik heb korte uitbetalingen gezien tussen 10% en 33%, dus er zijn enkele ongelooflijke opties beschikbaar als uw geldschieter bepaalt dat u in aanmerking komt. U moet met uw belastingadvocaat/accountant spreken om te zien of u inkomstenbelasting moet betalen over de kwijtgescholden schuld.

Short-Sale, Deed-in-lieu – Wat als u besluit dat u het onroerend goed niet meer echt wilt? In dat geval heb je een aantal opties. Alleen het afstaan ​​van de woning in een faillissement is niet voldoende. Als u het onroerend goed gewoon in het faillissement afgeeft en de hypotheekschuldeiser op zijn rechten zit en niet beweegt om het executieproces te voltooien, blijft u aansprakelijk voor het onroerend goed als iemand gewond zou raken of voor schendingen van de huisvestingscode. Om dit te voorkomen, kunt u proberen een korte verkoop te doen. Een korte verkoop is mogelijk beschikbaar wanneer u zich in het huis onder water bevindt. Als er slechts één pandrecht op het onroerend goed is, is de kans veel groter dat u een korte verkoop tot stand brengt. Hoe meer pandrechten er zijn, hoe meer partijen tevreden moeten zijn met het verkoopaanbod. Hetzelfde geldt voor een plaatsvervangende akte. Een akte-in-lieu, een afkorting voor akte-in-plaats van afscherming, is waar u het onroerend goed overdraagt ​​​​aan de hypotheekschuldeiser in ruil voor het feit dat ze het onroerend goed niet afschermen. Dit kan de banken mogelijk veel geld besparen en heeft als voordeel dat u zich ontdoet van alle aansprakelijkheid uit voortzetting van het eigenwoningbezit.

Als dit klinkt zoals jij, weet dan dat er hulp is. Neem contact op met een lokale faillissementsadvocaat met ervaring op dit gebied om u te helpen.

Veel succes,