Enkele belangrijke feiten over commerciële hypotheeknota’s op de eerste positie

Het creëren van aantrekkelijke rente is een uitdaging in de huidige lage renteomgeving. De aantrekkelijkheid van First Position Mortgage Notes ligt in het feit dat investeerders (geldschieters) in de eerste positie worden gehouden als pandhouder van het onroerend goed – er is dus een harde activa (onroerend goed) die de zekerheid van hun investering biedt.

Het 50-jarige gemiddelde voor eigenwoningbezit in de Verenigde Staten is ongeveer 65%. De meeste experts zien dat dit aantal afneemt naarmate de verhuizing naar huurgemeenschappen blijft toenemen, samen met de uitdagingen die jongere consumenten ondervinden bij het vinden van duurzame werkgelegenheid, die rechtstreeks verband houdt met iemands vermogen (en verlangen) om een ​​huis te bezitten. De marketing voor traditionele financiering van woninghypotheken in de huidige markt heeft geleid tot een beter begrip van hoe deze leningen voor consumenten werken. Koppel dat aan de concurrentie op de markt voor woningfinanciering en het is begrijpelijk waarom de meeste volwassenen begrip hebben van woningfinanciering. Maar hoe zit het met commercieel vastgoed?

Elke gewone consument verlaat zijn huis en bezoekt meerdere commerciële panden – voor werk – om te dineren – om te winkelen – voor entertainment – maar weinigen begrijpen dat er verschillen zijn in de commerciële financieringsmarkt versus de woningfinancieringsmarkt. De term “commerciële leningen” wordt voornamelijk gesegmenteerd in “meergezinswoningen (5 plus eenheden), kantoorgebouwen, winkelcentra, industriële en magazijnruimte, single tenant box-gebouwen (zoals Lowes en Walmart), en speciaal gebruikseigendommen zoals benzinestations, scholen, kerken, enz. Ongeacht het gebruik is de toegang tot commerciële leningen heel anders dan het lenen van woningen.

Bij het lenen van woningen is de normale procedure dat de geldschieter 2 jaar belastingaangiften, bankafschriften, loonstrookjes, kredietcontrole en taxatie van het onroerend goed aanvraagt. De primaire focus van de leningverzekeraar is het vermogen van de lener (via een inkomsten- en uitgavenmodel) om de maandelijkse hypotheekbetalingen te doen, inclusief belastingen en verzekeringen.

Bij een commerciële lening zal de geldschieter eerst kijken naar de staat van het onroerend goed en het vermogen om de lening uit de kasstroom van zijn dagelijkse activiteiten te halen. De geldschieter zal kopieën opvragen van de huidige huurcontracten (huurlijst) en twee jaar van de bedrijfsgeschiedenis van de leners. Daarnaast zullen ze recente kapitaalverbeteringen, interne en externe foto’s van het onroerend goed, en retentierecht en titelonderzoeken beoordelen. Met deze documenten in de hand zal de verzekeraar een schuld-tot-servicedekkingsratio (DSCR) creëren om te bepalen of het onroerend goed kan voldoen aan de eisen die de nieuwe lening met zich meebrengt. Bovendien zal de geldschieter kijken naar taxaties van derden, waarbij niet alleen aandacht wordt besteed aan het onroerend goed in kwestie, maar ook aan de omgeving en de trends in de markt.

Een commerciële lener moet een sterke financiële en kredietgeschiedenis hebben om in aanmerking te komen voor de lening. De geldschieter plaatst echter het grootste gewicht op het vermogen van de eigendom om de lening te ondersteunen boven die van de persoonlijke situatie van de lener. Dit staat in directe vergelijking met het afsluiten van woninghypotheken waarbij de persoonlijke financiële situatie van de kredietnemer een groter probleem is dan het onroerend goed dat deel uitmaakt van de hypotheek.

Er zijn zes bronnen voor het lenen van commercieel onroerend goed – Portfolio Lenders – Lenders van overheidsinstanties – CMBS Lenders – Verzekeringsmaatschappijen – SBA-leningen – Private Money/Hard Money Lenders.

Portefeuilleleners – deze bestaan ​​meestal uit banken, kredietverenigingen en bedrijven die deelnemen aan commerciële leningen en deze tot de vervaldatum in hun boeken houden.

Kredietverstrekkers van overheidsinstanties – dit zijn bedrijven die geautoriseerd zijn om commerciële leningproducten te verkopen die worden gefinancierd door overheidsinstanties zoals Freddie Mac en Fannie Mae. Deze leningen worden samengevoegd (gesecuritiseerd) en verkocht aan investeerders.

CMBS-kredietverstrekkers – deze kredietverstrekkers verstrekken leningen die “CMBS-leningen” worden genoemd. Eenmaal verkocht, worden de hypotheken overgedragen aan een trust die op zijn beurt een reeks obligaties uitgeeft met verschillende voorwaarden (lengte en tarief) en betalingsprioriteiten in geval van wanbetaling.

Verzekeringsmaatschappijen – veel verzekeringsmaatschappijen hebben naar de commerciële hypotheekmarkt gekeken om het rendement op hun bezit te verhogen. Deze bedrijven zijn niet onderworpen aan dezelfde wettelijke leenrichtlijnen als andere kredietverstrekkers en hebben daarom meer flexibiliteit om leningpakketten te creëren die buiten de conventionele leennormen vallen.

SBA-leningen – Leners die op zoek zijn naar een bedrijfspand voor eigen gebruik (eigen gebruik) hebben de mogelijkheid om gebruik te maken van een SBA-504-lening die kan worden gebruikt voor verschillende soorten aankopen voor het eigen bedrijf, waaronder onroerend goed en apparatuur.

Privé geld/hard geld leningen – Voor die leners die niet in aanmerking kunnen komen voor traditionele financiering vanwege kredietgeschiedenis of problemen met het onroerend goed in kwestie – kunnen hardgeldleningen een levensvatbare bron van fondsen zijn voor hun beoogde project. Deze leningen hebben hogere rentetarieven en geldkosten dan andere soorten leningen. Ongeacht de hogere kosten van het lenen – deze leningen voorzien in een behoefte op de commerciële hypotheekmarkt.

Commerciële hypotheekleningen kunnen zowel recourse als non-recourse zijn in hun ontwerp. Bij een typische recourse lening is (zijn) de lener(s) persoonlijk verantwoordelijk voor de lening in het geval dat de lening wordt afgeschermd en de opbrengst niet voldoende is om het saldo van de lening volledig terug te betalen. Bij non-recourse leningen is het onroerend goed het onderpand en wordt de lener niet persoonlijk verantwoordelijk gehouden voor de hypotheekschuld. In typische non-recourse leningen maakt een bepaling met de naam “badboy-clausules” deel uit van de leningsdocumenten waarin staat dat in het geval van fraude, opzettelijke verkeerde voorstelling van zaken, grove nalatigheid, criminele handelingen, verduistering van inkomen uit vermogen en meevallers bij verzekeringen, de geldschieter kan de kredietnemer(s) persoonlijk aansprakelijk stellen voor de hypotheekschuld.

Het is begrijpelijk dat kredietverstrekkers bij commerciële hypotheekonderhandelingen de voorkeur geven aan recourse leningen waar de kredietnemers de voorkeur geven aan non-recourse leningen. Tijdens het acceptatieproces werken de geldschieter en de lener(s) aan het creëren van een lening die voldoet aan de behoeften en doelstellingen van beide partijen en als zich een impasse voordoet, wordt de lening niet verstrekt.

De wereld van commerciële hypotheken biedt beleggers de mogelijkheid om deel te nemen aan een markt met aantrekkelijke rendementen, hoofdzekerheden door middel van pandrechten op onroerend goed, en looptijden (12 maanden tot 5 jaar) die voor de meesten acceptabel zijn. Het creëren van doorlopende maandelijkse rente via holdings zoals Commercial Mortgage Notes is aantrekkelijk voor zowel consumenten als institutionele beleggers.