Een interview over hypotheekfinanciering in Beach Cities

Het volgende is een fragment uit een gesprek met Doug Smith, een expert op het gebied van hypotheekleningen bij Stratis Financial:

Tony: Hoe lang woon je al in de South Bay?

Doug: Ik ben afgestudeerd aan Mira Costa, klas van 1980 en mijn vrouw is Costa 1979, en zij coacht het meisjes cross country team van Mira Costa. Ga Mustangen! We wonen in Hermosa en houden van onze buurt. Onze gemeenschapswortels zijn erg sterk. Het is de beste plek ter wereld om te wonen en we zijn verheugd om onze zoon hier op te voeden.

Tony: Hoe lang ben je al actief in de hypotheekmarkt?

Doug: Ik ben kredietfunctionaris sinds 1993 en begon Stratis Financial met mijn 5 partners in januari 2000. De recente markt heeft ons bedrijfsmodel echt gevalideerd. We zijn helemaal niet op de subprime-markt gekomen, en als gevolg daarvan heeft ons record van zeer weinig wanbetalingen ons in staat gesteld om vandaag meer financieringsbronnen voor onze klanten te hebben dan 3 jaar geleden!

Tony: De zakelijke media hebben veel verklaringen gegeven waarom we deze recente financiële crash hebben meegemaakt. Op een hoog niveau, welke veranderingen heb je rechtstreeks in de kredietverleningswereld gezien op basis van alles wat er de afgelopen twee jaar of zo is gebeurd?

Doug: Er zijn grote veranderingen op twee niveaus. Ten eerste zijn de kredietstandaarden ver teruggedraaid van het gemakkelijke geld van een paar jaar geleden. Dit deel is eigenlijk niet zo slecht als de massamedia je willen doen denken. Als mensen zich een huis kunnen veroorloven, kunnen ze voor het grootste deel in aanmerking komen voor een lening. Een paar jaar geleden werd er GEEN rekening gehouden met het verwachte vermogen van de koper om terug te betalen, en dat vermogen staat nu weer op de voorgrond. De tweede wijziging betreft alle nieuwe wettelijke vereisten. Er wordt veel tijd besteed om ervoor te zorgen dat aan deze eisen wordt voldaan. Dit maakt het proces iets tijdrovender, maar heeft geen echt effect op de consument behalve meer papierwerk.

Tony: Hebben we de laatste inkomensprogramma’s gezien?

Doug: Voor nu, ja. De koper die in de huidige hypotheekmarkt “in de kou is gelaten” is de zelfstandige kredietnemer met goede spaargelden en een goed krediet. Historisch gezien was de lening met het vermelde inkomen bedoeld voor deze persoon. De aanbetalingsvereiste was hoger dan voor een traditionele loontrekkende en het tarief was iets hoger, maar er was nog steeds een lening beschikbaar voor een zelfstandige koper wiens inkomen moeilijk te documenteren is. Vanuit een logisch oogpunt is het volkomen redelijk om deze persoon gewoon wat meer te laten betalen, meer in reserve te hebben na sluiting, en te bewijzen dat ze in feite hun eigen bedrijf hebben, maar ze nog steeds een lening geven. Hun uitstekende kredietwaardigheid, bewezen vermogen om te sparen en contant geld dat van dichtbij overblijft, maken ze tot een groot risico. Ik ben van mening dat als een paar geldschieters met solide financiële gegevens bereid zouden zijn om deze markt op een goed beredeneerde manier te betreden, ze een TON aan goede, presterende zaken zouden kunnen krijgen.

Tony: Wat is er aan de hand met conventionele financiering? Wat is er nodig om tegenwoordig een lening te krijgen?

Doug: De conventionele hypotheekmarkt is momenteel in beweging. De markt voor jumboleningen (leningen boven $ 729 K) is bijzonder gefragmenteerd. Die geldschieters zijn op dit moment niet bereid elkaars leningen te kopen, dus elke geldschieter neemt zijn eigen geïsoleerde beslissingen over wat ze zullen lenen, hoeveel geld nodig is voor de aanbetaling en welk tarief ze willen. Op basis hiervan variëren de snelheid en het programma sterk van bron tot bron. Het was in het verleden een veel meer “zelfcontrole”-markt, maar het verschil van de ene bron tot de andere is op dit moment erg groot.

Tony: Als ik 20 procent heb voor een aanbetaling of als ik meer geld moet lenen, heb ik dan andere opties?

Doug: Voor een huis met een prijs tot ongeveer $ 800 K zijn er andere opties, zowel binnen conventionele als FHA-woningleningen. Het is belangrijk om het verschil in de kosten van uw lening te begrijpen om er zeker van te zijn dat u een duidelijke beslissing neemt over hoe u de financiering wilt structureren. Veel mensen die genoeg gespaard hebben om 20 procent te storten, kiezen voor een lagere aanbetaling omdat het logisch is om wat geld over te houden na het sluiten van de escrow.

Tony: Wat gebeurt er met de financiering van vastgoedbeleggingen of de financiering van een bouwbrug?

Doug: Ik kan met de markt spreken voor panden met maximaal vier eenheden. Boven de vier eenheden wordt als commercieel beschouwd en ik ben geen expert op dat gebied. Er zijn nog steeds leningen beschikbaar voor niet-bewoonde woningen, de normen zijn alleen strenger dan in de afgelopen tijd. Leningen zijn beschikbaar met 20 procent korting, maar het tarief is aanzienlijk hoger dan met 25 procent korting. Ook zijn er extra tarieftoeslagen voor twee tot vier wooneenheden. Met de recente correctie van de huizenprijzen zijn er echter enkele GROTE kansen op de markt voor vastgoedbeleggingen. Kopers met een beetje geld en een koel hoofd doen momenteel geweldige aankopen.

Tony: Bedankt dat je de tijd hebt genomen om dit met mij te bespreken.

Doug: Graag gedaan en bedankt.