Commerciële hypotheekleningen – Welke tarieven rekenen hedgefondsen voor commerciële hypotheken?

De aanhoudende kredietcrisis heeft het voor beleggers veel moeilijker gemaakt om in aanmerking te komen voor een institutioneel gefinancierde (bank, makelaar, verzekeringsmaatschappij) commerciële hypothecaire lening. De acceptatienormen zijn aanzienlijk strenger geworden en de kredietparameters zijn aangescherpt. Zeer weinig deals worden door de banken geaccepteerd en nog minder worden daadwerkelijk gesloten.

 

Veel goede leningen die financiering zouden moeten krijgen, worden van de hand gewezen. We noemen deze situatie de ‘funding gap’.

 

Onlangs hebben veel hedgefondsen en private equity-bedrijven erkend dat er kansen zijn voor bedrijven die kunnen helpen de financieringskloof te dichten door particuliere commerciële hypotheken aan te bieden aan kwaliteitsleners die door hun bank zijn uitgesloten. In de afgelopen 18 maanden hebben geldmanagers honderden miljoenen dollars toegezegd aan de financiële sector van commercieel onroerend goed. Ze kopen noodlijdend hypotheekpapier rechtstreeks van kredietverstrekkers in moeilijkheden en ze zijn zeer bereid nieuwe leningen af ​​te sluiten voor commerciële gebouwen en ontwikkelingsprojecten.

 

Maar voordat beleggers in commercieel onroerend goed een lening zoeken bij een hedgefonds of een andere particuliere geldschieter, zijn er enkele belangrijke dingen die ze moeten weten.

 

Particuliere commerciële hypotheekverstrekkers zijn opportunistische investeerders; een hedgefonds is actief om op een tijdige en efficiënte manier een hoog rendement voor zijn investeerders te behalen. De leningen die zij aanbieden zijn van korte duur (zelden meer dan 36 maanden) en zullen aanzienlijk hogere rentetarieven en startpunten hebben dan een bank of Wall Street-makelaar. Verder zullen hedgefondsen zeer agressief zijn in afschermingssituaties; ze zullen uw eigendom afnemen als u niet presteert.

 

Fondsen en particuliere geldschieters waarmee we samenwerken, rekenen momenteel 10% -15% jaarlijkse rente met 3-4 punten. Dit betekent dat leners een APR van 13% -19% kunnen verwachten. Bovendien zijn leners verantwoordelijk voor de kosten van eventueel vereiste rapporten van derden, zoals taxaties, milieubeoordelingen en haalbaarheidsrapporten.

 

Positief is dat er kapitaal beschikbaar is voor deze particuliere commerciële hypotheken en deals zeer snel kunnen worden gesloten. De meeste fondsen geven de voorkeur aan commerciële gebouwen die eigendom zijn van investeerders, zoals appartementencomplexen, kantoorgebouwen of zelfopslagfaciliteiten. Ze zullen over het algemeen tot 65% van de waarde van een onroerend goed uitlenen en de acceptatie is gebaseerd op eigen vermogen en niet op krediet. Ze zullen lenen voor zowel aankoop als herfinanciering, maar onderhandse leningen zijn “overbruggingsleningen” en er moet een levensvatbare, realistische exitstrategie zijn. Met andere woorden, ze zullen precies moeten weten hoe ze zullen worden terugbetaald.

 

Deze kredietschaarste is verwoestend voor de commerciële vastgoedsector en de problemen gaan niet weg. Terwijl we allemaal wachten tot de situatie verbetert, hebben particuliere geldschieters, waaronder Wall Street-hedgefondsen en private-equityfirma’s, contant geld en zijn ze bereid het te lenen.