Blind uitlenen – wat u niet weet, kan u pijn doen

Het lijdt geen twijfel dat we ons in een fel concurrerende commerciële kredietmarkt bevinden. Banken en andere geldschieters hebben meer geld te lenen dan kredietwaardige leners proberen te lenen. De rente blijft historisch laag. De druk blijft toenemen om de kredietkosten te verlagen om nieuwe klanten aan te trekken.

Commercieel vastgoed lenen is geen uitzondering. Banken en andere commerciële kredietverstrekkers strijden om kredietnemers en velen leggen, in het kader van kostenbesparingen, meer verantwoordelijkheid voor het documenteren van commerciële vastgoedleningen bij kredietverwerkers die slechts beperkte kennis hebben van de fundamentele risico’s. Een ongelukkig gevolg is dat veel kredietverstrekkers “blind uitlenen”.

Wat is “blind lenen”? Lenen blind benadert commerciële vastgoedleningen met in wezen dezelfde benadering als leningen aan particuliere huiseigenaren. Blind lenen is leningen verstrekken die gedekt zijn door commercieel vastgoed zonder het onderliggende commerciële vastgoedproject en de bijbehorende risico’s volledig te begrijpen. Blind lenen is de ogen sluiten voor belangrijke juridische, milieu- en landgebruikskwesties die uniek van toepassing zijn op commercieel onroerend goed en het negeren van beschikbare risicoverschuivingstechnieken in de hoop of ongegronde overtuiging dat als de problemen niet zorgvuldig worden overwogen, ze misschien niet zullen bestaan.

Vergis je niet: leningen voor commercieel vastgoed zijn niet hetzelfde als leningen voor residentieel vastgoed. Veel kredietverstrekkers die worden geconfronteerd met weerstand van klanten tegen hogere leenkosten, willen misschien hun ogen sluiten voor deze realiteit. Het negeren van deze realiteit verandert er echter niets aan. Het negeren van deze realiteit lijkt op het eerste gezicht misschien kostenbesparend, maar het kan de bankwinsten in gevaar brengen en het kapitaal in gevaar brengen.

“Goede en veilige leenpraktijken” is niet alleen een uitdrukking die wordt gebruikt door banktoezichthouders. Het moet een manier van zakendoen zijn.

Het niet focussen op de reële risico’s van kredietverlening voor commercieel vastgoed is geen goede en veilige leenpraktijk.

Geloven dat een lening voor commercieel onroerend goed goed is gedocumenteerd door gebruik te maken van voorverpakte, computergegenereerde leningsdocumenten, zonder ook een gekwalificeerde, diepgaande analyse te vereisen van landgebruikcontroles opgelegd door documenten en bestemmingsplannen, deskundig onderzoek van onderzoek, ondergeschiktheid van huurovereenkomsten, verzekeringen , toegang, lenersbevoegdheid en andere juridische kwesties, en zonder volledig inzicht te hebben in de milieurisico’s van bestaande, voormalige of beoogde huurders, bewoners en aangrenzende landeigenaren, volgt het geen degelijke en veilige leenpraktijken.

Het blindelings volgen van een checklist voor uitleendocumenten en het vullen van het uitleendossier met documenten en materialen die een goed gedocumenteerde lening “bewijzen”, zonder een echt begrip van de beperkingen, valkuilen en juridische waarschuwingssignalen die de documenten kunnen oproepen, is het niet volgen van goede en veilige leenpraktijken. Het gebruik van de struisvogelbenadering van uitlenen is een spel van Russisch roulette. Het resultaat kan catastrofaal zijn voor bankwinsten en kapitaal als en wanneer de lening slecht wordt.

Banken en andere commerciële kredietverstrekkers die deze ondeugdelijke en onveilige bankpraktijken volgen, houden niet van dit bericht. Ze beweren vaak dat hun leningverwerkers “goede mensen” zijn met een uitstekende opleiding en jarenlange ervaring met het gebruik van hun ingeblikte documentsoftware.

Het feit dat de interne leningverwerkers van een geldschieter “goede mensen” zijn, staat niet ter discussie. Dat ze goed zijn opgeleid om relevante gegevens in te voeren, zodat een computer een mooie set leendocumenten kan genereren, is niet het probleem.

De kwestie is wat er buiten de documenten kan liggen.

Een perfect gegenereerde set “standaard leningdocumenten” kan van weinig waarde zijn als ze niet adequaat inspelen op de unieke problemen die worden opgeworpen door het commerciële vastgoedproject dat als onderpand dient. Elk commercieel vastgoedproject is natuurlijk anders. In tegenstelling tot koopwoningen in onroerend goed, kan niet met zekerheid worden “aangenomen” dat onderpand voor commercieel onroerend goed wettelijk geschikt is voor, of zelfs wettelijk kan worden gebruikt voor het beoogde gebruik.

Een mooi opgestelde Hypotheek op commercieel vastgoed heeft weinig waarde als het project geen wettelijk recht heeft op commercieel redelijke toegang of parkeren.

GEVAL IN PUNT: Hoe veilig is een lening voor een banketfaciliteit voor 800 personen in een centrum voor gemengd gebruik als de banketfaciliteit wettelijk het recht heeft om slechts 155 auto’s te parkeren?

CASE IN POINT: Wat is de onderpandwaarde van een hotel op een goed zichtbaar knooppunt van de snelweg, dat als primaire toegang alleen een licentie heeft voor het gebruik van een privérit die op elk moment kan worden afgesloten? [Is the appraiser legally responsible for discovering this fact when making the loan appraisal? What kind of access does the typical title insurance policy insure?]

Het verkrijgen van een kredietverzekeringspolis met gespecialiseerde commerciële goedkeuringen is een nuttige methode om risico’s van de kredietgever af te schuiven, maar de kredietgever moet begrijpen hoe elke goedkeuring moet worden geïnterpreteerd om te weten wat hij verzekert.

GEVAL IN PUNT: Tijdens het bijwonen van een leningafsluiting als een “accommodatie” voor een geldschieter die een grote lening verstrekt aan een van zijn “beste klanten” om een ​​magazijn en een productiegebouw te kopen, met instructies van de geldschieter om eenvoudig “toezicht te houden op de uitvoering van sluitingsdocumenten (de geldschieter had voorbereid) en keurde de titel goed”, werd door de raadsman van de kredietgever ontdekt na beoordeling van de vereiste bestemmingsgoedkeuring van de kredietgever dat het beoogde gebruik van de faciliteit door de kredietnemer uitdrukkelijk werd verboden door de toepasselijke bestemmingsverordening. De ALTA 3.1-bestemmingsverklaring die aan het leenbeleid moet worden gehecht, vermeldde dat het beoogde gebruik van de kredietnemer uitdrukkelijk was uitgesloten als toegestaan ​​gebruik op het land. Noch de geldschieter, noch de lener hadden de goedkeuring gelezen of, als ze dat hadden gedaan, de betekenis ervan niet begrepen. De transactie werd afgebroken door de betreurde maar dankbare lener – die niet in staat zou zijn geweest om zijn bedrijf te runnen als de transactie was doorgegaan. Het niet erkennen van deze beperking vóór financiering zou vrijwel zeker een faillissement hebben betekend voor een van de ‘beste klanten’ van de bank en een enorme oninbare lening voor de geldschieter.

De ervaring leert dat kredietverstrekkers er niet van mogen uitgaan dat kredietnemers en hun raadslieden altijd een adequaat due diligence-onderzoek zullen uitvoeren om alle bijbehorende risico’s die van invloed kunnen zijn op het project en belangrijke onderliggende aannames voor een lening vast te stellen.

Een geldschieter moet ook de valkuil vermijden dat hij te veel vertrouwt op de verklaringen en garanties van een lener in de leningsdocumenten. Als de lener zich vergist, wat is dan het gevolg? Een materiële wanbetaling aangeven?

GEVAL IN PUNT: Een hypotheek die een lening van $ 1.650.000 veiligstelt, bevatte een garantie van de lener dat “alle huurovereenkomsten die het onroerend goed bezwaren, ondergeschikt zijn en blijven aan het pandrecht van de hypotheek.” Eén huurovereenkomst was namelijk niet automatisch ondergeschikt aan de Hypotheek. De titelverzekeringspolis van de kredietgever bevatte een uitzondering voor alle bestaande huurovereenkomsten en huurovereenkomsten. De niet-achtergestelde huurovereenkomst bevatte de optie van een huurder om het volledige stripcentrum te kopen voor $ 1.520.000. Zal het in gebreke blijven wegens schending van de garantie dit defect oplossen? Wat is de onderpandspositie van de geldgever als de Lessee zijn Koopoptie uitoefent?

Lenen gaat over het verstrekken van degelijke en veilige leningen die winstgevend presteren zoals gepland. Opbrengst is de sleutel. Niet afscherming. De mogelijkheid om in gebreke te blijven en een executie- en executieprocedure te starten, is een laatste redmiddel. Het is geen levensvatbaar alternatief voor een zorgvuldige evaluatie van materiële leningpredikaten en lost zelden problemen met onderliggend onderpand op.

Goede en veilige kredietverlening vereist een uitgebreid begrip van alle relevante problemen waarmee elk commercieel vastgoedproject als onderpand wordt geconfronteerd. Als kredietverstrekkers commerciële vastgoedleningen gaan verstrekken, moeten ze degelijke en veilige leenpraktijken volgen. Om dit te doen, moeten ze ofwel leren hoe ze alle bijbehorende risico’s die verbonden zijn aan hun zekerheden volledig en zinvol kunnen evalueren, ofwel een raadsman inschakelen met gespecialiseerde kennis en ervaring op het gebied van commerciële vastgoedleningen om deze functie uit te voeren.

Een oogje dichtknijpen voor het unieke karakter van zekerheden voor commercieel onroerend goed, en voor de beperkingen van veel goedbedoelende maar onwetende interne kredietverwerkers, is noch een gezonde noch een veilige leenpraktijk.

Onafhankelijke, gerichte en deskundige due diligence van kredietverstrekkers is een must.