Analyse van een commerciële hypotheeklening – Dekkingsratio voor schuldendienst

In de afgelopen paar artikelen zijn enkele van de criteria en analyses besproken die nodig zijn om de levensvatbaarheid van een commerciële hypothecaire lening te bepalen. We hebben gekeken hoe we tot het netto bedrijfsresultaat of NOI van een gebouw komen. Dit is essentieel, omdat het ons vertelt hoeveel, na aftrek van kosten, het gebouw verdient. En onthoud, bij een commerciële lening is de sleutel wat het gebouw verdient. Dit is de reden waarom het naast elkaar plaatsen van gebouwen met hetzelfde aantal winkels en appartementen erboven twee verschillende bedragen kan opleveren. Verschillende niveaus van NOI! We hebben gekeken naar het kapitalisatiepercentage, of het rendement dat een koper van een commercieel vastgoed op zijn investering wil. We lieten zien hoe dit getal, samen met NOI, ons een idee kan geven van de waarde van een gebouw.

Dekkingsratio voor schuldendienst of DSCR

We gaan nu kijken naar het belangrijkste getal, het getal dat een grote rol speelt bij het bepalen of een commerciële hypothecaire lening al dan niet gefinancierd kan worden. Het is een nummer dat een leenbedrag kan verlagen of zelfs kan verhogen. Dit getal is de dekkingsgraad van de schuldendienst, of DSCR. Onthoud wat we eerder in artikel 1 zeiden. Commerciële hypotheken gaan niet over LTV, maar over de DSCR.

DSCR is geen ingewikkelde formule, maar het zal ons vertellen of de schuldendienst (hoofdsom + rente) van een bepaald geleende bedrag tegen een bepaalde rente voldoende zal worden gedekt door de NOI die het gebouw produceert. Nog een keer? Zal de jaarlijkse NOI gedeeld door de jaarlijkse dekking van de schuldendienst van de gewenste lening resulteren in een DSCR die hoog genoeg is om de geldschieter tevreden te stellen. Doorgaans is het minimale DSCR-niveau 1,20X of 1,25X, afhankelijk van het type eigendom.

Houd er rekening mee dat de hypotheekrente niet hoger kan zijn dan de maximale rente, anders wordt het gebouw niet afgelost. Een andere manier om ernaar te kijken: je kunt geen geld lenen bij Bank 1 tegen 7% en omdraaien en beleggen bij Bank 2 tegen 6%. Dit is geen winnende propositie, en in commerciële hypotheekvoorwaarden krijgt u niet de DSCR die u nodig heeft.

Laten we nu eens naar een voorbeeld kijken. Onthoud dat de berekeningen niet ingewikkeld zijn, maar dat de resultaten van cruciaal belang zijn voor het slagen of mislukken van leningfinanciering:

NOI = $ 80.000 jaarlijkse hypotheekkosten = $ 65.000

DSCR = $80.000/$65.000 = 1,23X, wat OK is voor bepaalde soorten onroerend goed

Wat als de NOI daalt of de hypotheeklasten stijgen?

NOI = $ 75.000 jaarlijkse hypotheekkosten = $ 68.000

$ 75.000 / $ 68.000 = 1,1X DSCR, wat geen goed aantal is.

Een manier om dit te omzeilen is een lager leenbedrag, wat resulteert in lagere hypotheeklasten. Dit vereist een grotere aanbetaling voor een aankoop, of een lagere opbrengst in het geval van een refi.

De bottom line blijft in ieder geval dat:

De inkomensgenererende eigenschap moet in staat zijn om zichzelf te onderhouden!